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走进割裂的北七家:被遗忘的“老旧乱差”or腾飞

更新时间:2019-08-13

  夲港台开奖现场直播,北七家,一个听上去既熟悉有些陌生的地名。在过去很长一段时间里,在昌平区下辖的几个镇中,北七家似乎一直存在感很低:没有十三陵等名胜景区,没有完善的城市休闲配套,也没有回龙观、天通苑这样的大型社区。然而,“未来科学城”规划的制定和落地,使得原本区位条件就不错的北七家镇名声大噪,赚足了当下购房者的青睐。

  近两年,随着未来科学城的建设发展,北七家区域内出现了越来越多的高性价比楼盘,大量的共有产权房、公租房以及限价型商品房的入市。加之区域相对优越的地理位置、产城融合的科学规划,以及逐渐完善的生活交通配套,让北七家逐渐成为了京城购房和投资追逐的热点区域。

  上两期焦点区域报告深度探寻昌平沙河、回龙观楼市后,网友反响热烈。本期焦点区域报告,搜狐焦点记者将带大家走进昌平另一块要地——北七家板块,细话北七家楼市看点。

  来到北七家的途中,同行记者聊起了去年水木社区非常火的一个热帖:《北七家线多个网友跟帖,道尽了北七家在位置、交通、配套、商业、教育、医疗等方面的种种尴尬,此区域买房置业者的纠结心态让人感慨,也令人好奇。

  一条条的参差不齐的评论,不仅真实地反映了北七家的割裂发展状况,也侧面说明了大家对这一区域投入的极大关注。

  5号线天通苑北站下车后,转公交坐了三四站,终于进入北七家镇。这块位于顺义与昌平交界的区域能看到很多有意思的现象,从京藏高速到北清路上,100万的别墅小传单满天飞。一路东行经过王府学校,温都水城,王府医院,这些名字仿佛瞬间带你穿越民国或者清朝;进入定泗路就画风大变:北京壹号庄园,国瑞熙墅,京基鹭府……一个个俨然不输中央别墅区的架势。最后来到未来科学城,放眼望去一栋栋拔地而起的高楼,已经开放的温榆河公园,到处都遍布着现代化的feel。

  走过沙土弥漫的定泗路来到未来科学城,一路的最大感觉还是“割裂”。一排排别墅对面就是一块块荒地,寥寥几处商业配套旁边竟然有极具现代感的售楼处,一幢幢拔地而起的施工大楼又紧挨着老旧小的回迁房小区……这里的一切,仿佛都在高速的发展中透出丝丝违和。

  走进未来科学城里的几个项目,能深深感受到,对于距离未来科学城核心仅有数公里的楼盘而言,未来科学城在现阶段以及未来将落地的一系列丰富配套,是他们卖楼的“最大底气”之一。“我们紧挨着未来科学城,有产业和政策就不怕,房子肯定拥有增值性能。”某项目销售人员称。目前阶段,未来科学城的配套教育、医疗、商业已进入集中建设期;落户的众多央企也是楼盘销售人员津津乐道的利好。大型图书馆、会展中心、Shopping Mall、湿地公园……未来将一一出现在北七家这个目前看起来还有点城乡接合部气息的区域里。

  北七家镇隶属于昌平区,是一个发展较为成熟,但常常被大家忽略的板块,近些年,由于未来科学城的崛起而渐渐又被提起,细细看来,板块内的房屋产品也较为丰富,按照两个板块,我们一一细说。

  北七家镇的镇政府坐落于定泗路,以它为核心,是北七家的老城区,周边的小区很多,房屋类型各不相同,回迁房、二手房及新房,同时也有较为出名的别墅建在这里。

  相较于其他区域其他板块的回迁房,这里的回迁房建设规范,社区干净整齐,其中两个较为出名,一个是羊各庄新村,另一个是东二旗新村,两个都在北七家镇政府以东,定泗路以南。

  说实话,羊各庄新村让我眼前一亮,虽然看起来还是村中村的感觉,但是整洁的大门、规范的建筑,还是让人对回迁房的印象有了改观。

  社区门口的公告板上贴满了售房广告,价格在25000元/平左右,根据面积不同,整套在100-200万之间不等。

  周边配套方面,社区大门两边建设有底商,从超市饭店到美容美发,一应俱全,衣食住行全部搞定。

  而另一个东二旗新村,就更值得一提了,亮眼的地方在于原本是回迁安置房属性的它,最近摇身一变,下了房本,成功转型为商品房,社区内只有十栋楼房,而且皆为电梯高层。目前均价与周边二手商品住宅齐平,在40000元/平左右。

  其他的二手房还有,温泉花园小区,分A区B区,A区是1992年建成的商品房住宅,共28栋,旁边B区为1995年建成,共53栋;望都家园小区是2002年建成的商品房社区,一共31栋楼,物业是北京华泰物业公司;晨浩花园紧邻未来科学城,小区内多为叠拼产品;翡翠公园,由万科打造,2018年交房的普通商品房,售价较高,在47000元/平左右。

  说到北七家镇老城区最有名的新房项目,就是这两个:和悦华玺和华润·理想国。两个项目相邻不足一千米,是昌平有名的限竞房双子星。

  和悦华玺是保利首开金地联合打造的限竞房项目,距离天通苑北1.8公里,在售户型有二居三居四居,其中89平的三居是其中的主力户型,400 万元/套起,8月封顶,2020年下半年交房。

  隔壁的华润·理想国项目是由知名央企华润置地打造,在建房源875套,主力户型为90㎡的3居、120㎡的4居和140㎡的4居,销售均价为49520元/㎡,同是2020年下半年交房。

  2. 两个项目都位于北七家镇老城区,开发较早,项目周边基础建设已经十分成熟。

  3. 周边教育医疗配套齐全,距离华润项目500米左右有三甲医院北京王府中西医结合医院;教育方面,周边有北京王府学校、首师大附中昌平学校等知名学校,也足以为孩子的教育保驾护航。

  4. 两个项目距离未来科学城南区不到5公里,待未来科学城建设完善后,两个项目的业主也能依靠未来科学城的“福利”,生活教育水平会得到极大改善。

  2. 两个项目周边的轨道交通并不方便,距离最近的5号线. 项目周边老小区较多,其中东三旗城中村内有大量租户,人流密度大。

  沿着定泗路一直向东,与它相连的就是未来科学城大道,进入未来科学城板块。从未来科学城核心区的土地控制规划看,居住用地的占比很小,目前大量土地都是各大国有能源和材料类国企的研发总部,以及公园。所以二手房资源不多,好在新房集体入驻,从共有产权房到商品房,最近金茂更是刚刚拿下两块地,限竞房入驻,未来科学城未来的市场盛况可以见得。

  刚刚说了,未来科学城分为南北两区,以温榆河为界,仅仅是未来科学城滨水公园的面积就占了整体面积的三分之一,住宅面积本就不多,二手房资源更少,附近仅有安置房小区鲁疃嘉园,小区看起来干净整洁,楼房也较新。

  在北区,有一个普通商品房项目,是华润未来城市,体量最大,一期已全部售罄,二期少量房源在售,户型面积分别为150平的三居、160平和200平的四居。

  南区在售楼盘较多,未来公元与融尚未来都是由未来科学城集团和金融街合作开发的,未来公元是恒温恒湿恒氧的科技住宅,精装交房,均价在6.1万/平左右,在售户型有104平三居、136平三居,148平四居;融尚未来则是低密度的花园洋房,毛坯交房,均价5.9万/平左右,在售户型为117平、138平三居。两个项目的社区内,都含有共有产权房,其中融尚未来内还建有人才公租房,面向十五家央企员工。

  在融尚未来的东侧是东方蓝海中心,均价在5.7万/平,在售户型为104平、120平三居,136平四居。

  另外,还有两个待入市的限竞房地块,由金茂府在去年11月拍下,其中C-18地块不受70/90政策限制,均价54187元/平;另外一个地块(0052/0063)受限于70/90政策,均价51478/平,低于目前在售新房。

  我们将未来科学城所有在售或者即将入市的楼盘盘点一遍后发现,城内虽然二手房不多,但是新房种类齐全,共有产权房、限竞房、公租房及普通商品房,其中普通商品房里既有普通住宅也有科技住宅,产品种类繁多,可以满足不同需求的购房者。

  2.两条在建地铁线号线在未来科学城设有两站:未来科学城南站及未来科学城北站。

  目前北七家多以别墅供应为主,以北京壹号庄园、京基鹭府、国瑞熙墅为代表,纯住宅供应稀缺。别墅方面,区域拿地相对较早,多主打低密度的独栋别墅,如北京壹号庄园,主打670-1500平独栋,总价4500万元/套起。区域别墅价格都在2000万起。

  北七家只有极个别项目是纯居住项目。比如国瑞熙墅、北京壹号庄园和金茂C18地块;其余地块都是商业、共有产权房、人才公寓、住宅等混搭。

  除此之外,昌平北七家共有4块限竞房用地。分别是北清路上的华润·理想国、和悦华玺以及定泗路上的北辰金隅地块,未来金茂悦离地铁最近。其次,华润·理想国与和悦华玺价格低于未来金茂悦,但是位置一般。未来金茂悦相对而言性价比较高,其他的项目价格都高于未来金茂悦。

  在未来科学城强大的带动下,从2018年成交统计来看,北七家的别墅产品仍是“一枝独秀,限竞房、共有产权房也备受关注,销量可喜。除了目前在售的项目成交较火热以外,北七家地块也受到各大开发企业的关注。2017、 2018年持续出让土地,引起各大房企的争相哄抢。

  价格方面,目前北七家的价格高于南5环外的亦庄,而区域配套和产业成熟度、人气,都远不如亦庄,凭借的还是城北的溢价。北京人一向以城北为上风上水之地,且高科技人才也在城北。但相比未来科学城的西头的永丰中关村产业基地,价格又便宜了1万多,毕竟永丰基地属于海淀,大型IT企业云集。

  不过,从政府在逐渐增强区域教育等资源配置的方向可以看出,越来越多的土地被用来填补郊区养老、教育、居住等民生基础设施短板。京北优质的自然环境,并且区域多低密建筑,相对适合居住。加之未来科学城的规划给北七家未来发展带来新的生机,五环之内土地越来越稀缺,南北向发展倾斜明显,势必供应也会转而增多。

  北七家区域交通方面,目前区域内公共交通较不方便,拥堵情况非常严重。北清路作为京北交通主动脉,连接着海淀北部与昌平南部,构成两大科学城无缝衔接的主要主干道,在北七家区域内的北清路也起着连接定泗路的重要作用。但是此路经常性爆堵,导致居民的吐槽也为数不少。

  但昌平官网近日发布了有关“治理交通拥堵”的相关方案,投入50亿资金,将于下月起动工,将一步到位进行北清路快速化工程、安立(立汤)路快速化工程和定泗路拓宽工程,解决区域道路拥堵问题。

  另外, 17号线号线分线路,都将在近两年内开通。地铁17号线贯通昌平、朝阳、东城、通州4个区,其中昌平段设有3座车站,分别为未来科技城北区站、未来科技城南区站、天通苑东站。主要分布在北七家和天通苑板块,其中天通苑板块目前已无新房供应,主要利好北七家区域。

  环境方面,北七家为了提升环境秩序,疏解了一批低端产业,拆除私搭乱建和违法建筑,同时也开始重视土地腾退后的合理利用。配套方面,区域内配套目前还不太完善。但未来科技城未来将有大型企业进驻,目前已有保利等多个商业项目在建,未来北七家商业配套不会缺乏。另外,区域内有北师大实验小学,还规划有未来科技城第一小学,教育资源优势明显。